AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 46/18 WEG – Urteil vom 09.08.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses und über eine Beschlussersetzung.
Der Kläger und die Beklagten sind Mitglieder der WEG …, einer aus drei Einheiten bestehenden Gemeinschaft. Der Kläger ist Eigentümer der im Erdgeschoss belegenen Wohnung; im ersten und zweiten Obergeschoss befindet sich ebenfalls je eine Wohnung. Wegen der Ansicht des Gebäudes wird auf das Lichtbild gemäß Anlage K14 Bezug genommen.
Im Juni 2017 trat erstmals Feuchtigkeit in der Wohnung des Klägers auf, und zwar im Decken-/Wandbereich des Schlafzimmers, die sich im Juli 2017 intensivierte. Eine Feuchtemessung der Fa. … erfolgte am 18. Juli 2017 (vgl. Anlage K1). Ende Juli 2017 wurde der Balkon der Wohnung im 1. Obergeschoss provisorisch mit einer schräg verlaufenden Bauplane abgedeckt. Am 24. August 2017 teilte die WEG-Verwaltung dem Kläger mit, dass ein Umlaufverfahren betreffend seines Beschlussantrages nur „Instandsetzung Balkon 01. OG. Hofseitig zur Beseitigung der Durchfeuchtungsschadensursache“ nicht durchgeführt werde (Anlage K3). Auf der Eigentümerversammlung im Oktober 2017 wurde kein Beschluss zur Sanierung gefasst. Ein Beschlussantrag des Klägers, einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Schadensursache für die Durchfeuchtungsschäden in seiner Wohnung und zur Unterbreitung eines Sanierungsvorschlages zu beauftragen, wurde in der Eigentümerversammlung vom 21. November 2017 mit Beschluss zu TOP 6 mehrheitlich abgelehnt (vgl. Anlage K11). Anfang Februar 2018 trat Feuchtigkeit im Arbeitszimmer der Wohnung des Klägers ein. Eine Leckageortung durch die Fa. … fand am 12. Februar 2018 statt; auf das „Messergebnis“ vom 14. Februar 2018 (Anlage K6/B2) wird verwiesen. Die Verwaltung beauftragte noch am selben Tag eine Fachfirma zur Beseitigung einer Leckage an einem Regenfallrohr. Ende März wurden die Beklagten, die die Einheiten im 1. OG und 2. OG Mitte Dezember 2017 erworben hatte, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auf der Eigentümerversammlung vom 24. April 2018 (vgl. Protokoll, Anlage B1) wurde zu TOP 2 jeweils mehrheitlich – mit 2 Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme des Klägers – die Instandsetzung der Balkone und die Beseitigung der Durchfeuchtungen im EG /1. OG und im 1. OG / 2. OG sowie die Beauftragung der Fa. … zu Kosten von insgesamt 19.000,00 € bzw. 7.000,00 € beschlossen. Daraufhin wurde mit der Balkonsanierung begonnen; beschädigte Fliesen sowie der Untergrund wurden abgetragen. Auch das im provisorisch installierte Schutzdach wurde erneuert. Ende Juli 2018 kam es erneut zu einem Feuchtigkeitseintritt in der Wohnung des Klägers, und zwar im Decken-/Wandbereich des sog. Terrassenzimmers (gartenseitig). Am 17. August 2018 fand eine Begehung mit der Fa. … statt. Mit E-Mail vom 24. August 2018 (Anlage K9) teilte der Kläger der Verwaltung mit, dass die Durchfeuchtungen zwischenzeitlich mit dunklen Verfärbungen („Stockflecken/Schimmel“) einhergingen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 21. September 2018 (Anlage K10) forderte der Kläger die Verwaltung auf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, um über folgende Beschlussanträge zu beschließen: (1) Beauftragung eines Sachverständigen, um die Ursache der Feuchtigkeitsschäden in seiner Einheit festzustellen, Prüfung des Schimmelpilzbefalls auf eventuelle gesundheitliche Beeinträchtigungen sowie Ermittlung eines Sanierungskonzepts und (2) Einholung von Kostenvoranschlägen nach Vorlage eines Sanierungskonzepts. Auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2018 (Anlage K1) wurde zu TOP 2 folgender Beschlussantrag mehrheitlich – mit zwei Nein-Stimmen und einer Ja-Stimme des Klägers – abgelehnt:
„1. Die WEG beschließt, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Ermittlung der Ursache der Feuchtigkeitsschäden in der Sondereigentumseinheit des [Klägers], einer Prüfung des Schimmelpilzbefalls im Hinblick auf eventuelle gesundheitliche Beeinträchtigungen sowie der Ermittlung eines Sanierungskonzepts zu beauftragen. Die Verwaltung wird ermächtigt, einen entsprechenden Sachverständigen zu wählen und zu beauftragen. Die Beauftragung soll umgehend erfolgen.
2. Nach Ermittlung der Schadensursache durch den unter Ziffer 1 zu bestellenden Sachverständigen, wird die Hausverwaltung auf Grundlage des Sanierungskonzepts Kostenvoranschläge für die WEG einholen.“
Noch im Oktober 2018 wurden ferner schadhafte Balkonfenster und -türen im 1. OG und 2. OG ausgetauscht; der Austausch war technisch notwendig, um die Sanierungsarbeiten an den Balkonen fortsetzen zu können. Die Beschlussfassung dazu war Gegenstand des Anfechtungsverfahrens zum Az. 980b C 34/18 WEG. Die Fortsetzung der Sanierungsarbeiten an den Balkonen musste – auch wegen der Wetterlage und einer längeren Erkrankung des ausführenden Installateurs – auf den Beginn des Jahres 2019 verschoben werden. Zwischenzeitlich bat die Verwaltung die Fa. … Anfang Dezember 2018, weiteren Feuchtigkeitseintritt in die Bausubstanz durch entsprechende Absicherungsmaßnahmen zu verhindern (vgl. Anlage B3). Am 9. Dezember 2018 kam es über den Balkon im 1. OG erneut zu einem Feuchtigkeitseintritt im Erdgeschoss. Am Regenfallrohr wurde am 11. Dezember 2018 von der Fa. … gearbeitet. Anfang Januar 2019 informierte die Verwaltung die Eigentümer, dass eine Rücksprache mit einem Monteur ergeben habe, dass die Problematik der Undichtigkeit des Fallrohres nach wie vor bestehe und es hierdurch zu Durchfeuchtungen der oberen Wohnung komme. Das Dach komme aufgrund von undichten Nähren der Bitumenbahnen ebenfalls als Schadensquelle in Betracht. Der Monteur sei gebeten worden, ein Angebot für die Fortführung der Sanierung der Balkone abzugeben und es werde erwogen, auf einer Eigentümerversammlung die Stornierung des Auftrags der Fa. … und eine Neuvergabe an den Monteur diskutieren und beschließen zu lassen (vgl. Anlage K13).
Mit seiner am 5. November 2018 bei Gericht eingegangenen, den Beklagten am 24. November 2018 zugestellten und mit weiterem Schriftsatz vom 11. Dezember 2018 – Eingang bei Gericht am selben Tag per Telefax – begründeten (Anfechtungs-)Klage macht der Kläger geltend, dass die Verwaltung zwar fortwährend Messungen und Begutachtungen im Hinblick auf die Durchfeuchtungen in seiner Wohnung sowie provisorische Notmaßnahmen veranlasst habe, aber keine konkrete sachverständige Ursachenermittlung stattgefunden habe. Dass die Ursache der Durchfeuchtung im Balkon des 1. OG liege, sei lediglich eine Vermutung. Die Weigerung der Beklagten, das Gemeinschaftseigentum daraufhin untersuchen zu lassen, widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Ursache könne nämlich auch im Bereich des Hauptdachs über dem Balkon des 2. OG liegen, von wo aus Wasser über die Hauswand über den Balkon im 1. OG ins EG laufe. Gegen die im April 2018 beschlossene Balkonsanierung habe er gestimmt, weil die dort vorgelegten Vergleichsangebote nicht ausreichend konkret oder überteuert gewesen seien. Ihm stehe auch ein Anspruch auf Schadensbeseitigung zu, weil die Beklagten ihrer Pflicht zur Ermittlung und Behebung der Schadensursache im Gemeinschaftseigentum nicht nachgekommen seien. Die derzeitigen Schäden an der Balkonsohle seien durch fehlerhafte Arbeiten der Fa. …, die lediglich auf den Innenausbau spezialisiert sei, zurückzuführen und bedürften der Überprüfung.
Der Kläger beantragt,
1. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2018 zu TOP 2 für unwirksam zu erklären;
2. den Beschluss durch gerichtliches Urteil wie folgt zu ersetzen:
a) Die WEG beschließt, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Ermittlung der Ursache der Feuchtigkeitsschäden in seiner Sondereigentumseinheit, einer Prüfung des Schimmelpilzbefalls im Hinblick auf eventuelle gesundheitliche Beeinträchtigungen sowie der Ermittlung eines Sanierungskonzepts zu beauftragen. Die Verwaltung wird ermächtigt, einen entsprechenden Sachverständigen zu wählen und zu beauftragen. Die Beauftragung soll umgehend erfolgen.
b) Nach Ermittlung der Schadensursache durch den unter Ziffer 1 zu bestellenden Sachverständigen, wird die Hausverwaltung auf Grundlage des Sanierungskonzepts Kostenvoranschläge für die WEG einholen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie machen geltend, dass es aus technischer Sicht Sinn mache, nach Abschluss der Sanierungsarbeiten an den Balkonen abzuwarten, ob es zu weiteren Feuchtigkeitseintritten komme. Erst dann stelle sich die Frage nach einer erneuten Suche nach der Ursache. Eine Beauftragung eines Sachverständigen sei jedenfalls derzeit nicht zwingend, mithin das Ermessen der Eigentümer insoweit auch nicht auf Null reduziert. Zudem sei ein Sachverständiger auch nicht die geeignete Person, um ein Sanierungskonzept zu erstellen; dafür gebe es andere Fachleute. Der Sanierungsstau, der im Objekt bestehe, sei vom Kläger selbst maßgeblich herbeigeführt worden. Die beschlossenen und derzeitig umgesetzten Maßnahmen seien zur Schadensbehebung geeignet. Indes seien die Arbeiten der Fa. … bislang nicht über Abbrucharbeiten hinausgekommen. Demgemäß sei die Neuvergabe der Arbeiten an die Fa. …, die um Umlaufverfahren beschlossen werden sollte, sachgerecht; der Kläger habe sich dazu aber nicht verstehen können.
Während der Kläger zunächst auf Schadensursachen aus dem Jahr 2017 abgehoben habe, mache er zuletzt geltend, dass fehlerhafte Arbeiten der Fa. … an der Balkonsohle ursächlich für die Durchfeuchtungen seien. Mithin gehe es ihm offenbar um Ersatzansprüche gegen diese.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
1. Der Antrag zu 1), den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18. November 2018 zu TOP 2 für ungültig zu erklären, hat in der Sache keinen Erfolg. Dieser Negativbeschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das wäre nur dann der Fall, wenn der Kläger einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung hätte, also das Ermessen der Eigentümer im Rahmen ihrer Entscheidungsbefugnisse aus § 21 Abs. 3 WEG auf Null reduziert wäre. Das ist nach dem maßgeblichen Vortrag der Parteien allerdings hier nicht der Fall.
Dem Kläger ist zuzugeben, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entspricht, die Ursache der Durchfeuchtungen in seiner Wohnung zu ermitteln und durch geeignete Maßnahmen für deren Beseitigung zu sorgen, zumal die Feuchtigkeitsproblematik bereits Mitte des Jahres 2017 – und fortwährend – aufgetreten ist. Allerdings hat die Gemeinschaft bereits mit den Beschlüssen vom 24. April 2018 – und gegen die Stimme des Klägers – die „Beseitigung der Durchfeuchtungsschäden in den Wohnungen EG bis 2. OG sowie [die] Beseitigung der Schadensursache sowie [die] Durchführung notwendiger Wiederherstellungsmaßnahmen“ – bestandskräftig – beschlossen und in Umsetzung dieser Beschlüsse ist die Fa. … mit den entsprechenden Arbeiten beauftragt worden. Ihrer Pflicht zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) sind die Eigentümer damit nachgekommen. Nicht nur das „Ob“, sondern auch das „Wie“ – also die Art und Weise des Vorgehens zur Ermittlung und Beseitigung der Schadensursache – steht aber im Ermessen der Eigentümer, etwa auch bezogen auf die Frage, ob ein Sanierungsplan erstellt wird (BGH, NJW 2012, 1724, Tz. 5). Der Kläger trägt nichts Hinreichendes dazu vor, dass alleinig die Beauftragung eines Sachverständigen – offenbar verbunden mit dem Ansinnen, den Vollzug des o.g. Sanierungs-Beschlusses vom 24. April 2018 auszusetzen – ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann. Er legt nicht dar, dass die beschlossene Beauftragung der Fa. … generell ungeeignet ist für die beabsichtigte Beseitigung der Durchfeuchtungsschäden und der Schadensursache. Ohnehin hat er die Beschlüsse zu TOP 2 vom 24. April 2018, gegen die er gestimmt hatte, auch nicht angefochten. Aber selbst dann, wenn der Kläger geltend macht, dass die Arbeiten der Fa. … bislang nicht zum Erfolg geführt haben, berührt das nicht die Entscheidungspflicht der Beklagten und führt auch nicht zu einer Ermessenreduzierung auf Null betreffend die Einschaltung eines Sachverständigen, parallel zur Durchführung des Beschlusses vom 24. April 2018. Die Gemeinschaft hat eine – nicht ersichtlich ungeeignete – Beschlussgrundlage dafür geschaffen, die Ursache der Durchfeuchtungen in der Wohnung des Klägers zu beseitigen. Und die Verwaltung hat aufgrund der ins Stocken geratenen Arbeiten der Fa. … auch bereits Maßnahmen ergriffen, um die Grundentscheidung vom 24. April 2018 durch ein anderes Fachunternehmen umzusetzen. Mithin obliegt es den Eigentümern nunmehr, daran mitzuwirken, ohne dass sich ihr Ermessen darauf reduziert, die Maßnahme abzubrechen und stattdessen einen Sachverständigen zu beauftragen.
2. Aus den vorgenannten Gründen hat auch der auf § 21 Abs. 8 WEG gestützte Antrag zu 2), gerichtet auf Beschlussersetzung, in der Sache keinen Erfolg. Ein Fall, in dem das Selbstorganisationsrecht der Eigentümer ausgefallen oder fehlerhaft nicht ausgenutzt worden ist, liegt nicht vor. Die Eigentümer haben mit dem Beschluss vom 24. April 2018 zu TOP 2 eine Entscheidungsgrundlage für die Beseitigung der Durchfeuchtungsursachen und -schäden geschaffen. Ein aus § 21 Abs. 4 WEG abzuleitender Anspruch des Klägers auf Beauftragung eines Sachverständigen zwecks „Ermittlung der Ursache der Feuchtigkeitsschäden (…), einer Prüfung des Schimmelpilzbefalls im Hinblick auf eventuelle gesundheitliche Beeinträchtigungen sowie der Ermittlung eines Sanierungskonzepts“ ist mangels Ermessensreduzierung auf Null im Streifall nicht gegeben. Im Übrigen lässt der Sachvortrag des Klägers die Annahme zu, dass die Durchfeuchtungsschäden auf fehlerhaften Arbeiten der Fa. … beruhen sollen; in einem solchen Fall bestünde aber allenfalls ein Anspruch auf Inanspruchnahme des Unternehmens aus Gewährleistungsrechten.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
